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专家:二手房资金全监管是大势所趋

时间:2016-06-28   来源:京华时报   
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  想买二手房,但中介卷款潜逃、房主将房屋多次抵押等交易陷阱屡禁不止,怎么破?上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山近日公开表示,上海将全面建立二手房交易资金第三方监管模式,购房首付款、银行贷款、尾款甚至是中介服务费用都将纳入平台监管。上海此时出台这样一个政策的背景是什么?这样的政策未来会不会在北京以及全国范围内推广?全面推广又将面临哪些阻力和难题?记者就以上话题采访了相关专家。
□新闻背景
沪试点二手房资金“全监管”
  据悉,上海房产交易资金监管平台将率先在上海市松江区进行试点,最迟明年年初将在全市范围内铺开。
在交易过程中,交易双方在签订完二手房交易合同后,可直接前往区房产交易中心资金监管窗口签订资金监管协议。买方需要把资金打入经过登记备案在银行开设的资金监管专户。待交易双方办理过户手续登记核准后(即买方取得房产所有权,房产证),再通过监管专户,将监管的购房资金支付给卖方。整个付款流程严格按照网签合同为准,限制了房主随意跳价的行为。
  顾金山表示,希望通过松江的试点以后,再准备选择三四个区县,今年下半年进一步扩大试点。既要保证资金安全,同时不能因为多了环节,让交易双方觉得不方便,有很多细节需要考虑得比较周到。
  “主要是通过这样的行为,进一步规范房地产中介市场的合理合规,进一步规范中介公司的交易行为,对资金的使用要更安全,杜绝中介公司用这一块存量资金做其他事情。”顾金山说,房屋交易中的资金,无论是直接交给卖方,还是存放在中介机构,都存在一定的风险,由此引发的纠纷也层出不穷。而政府来牵头,第三方来监管,就是非常有益的探索,具有一定的推广意义,“我们期待看到试点的成效”。
□名词解释
什么是二手房交易资金监管?
  资金监管是一种二手房交易中的保障制度,没有强制性,二手房买卖双方可以按照需求进行使用,最形象的例子就是买卖物品时的支付宝。
  如果二手房交易的房屋尚有未还清的贷款,而卖家想用买家的首付款还清贷款,解除房屋抵押,然后再过户房产给买家,买家担心卖家把这笔钱用作他用,房产不能办理过户,双方就可以使用资金监管。资金监管是把购房人已经支付的房款,保管在由上下家同意的第三方资金账户里,专款专用。也就是说,上述案例中买家的首付款只能用于还清上家贷款,这样就能保障交易流程的顺利和安全。
在资金监管模式下,买卖双方在交易中心完成过户手续后,银行即可凭借交易中心出具的房产证和抵押证的收件收  据将购房者申请的贷款打入资金监管账户,由资金监管账户在交易中心核准登记后,打入卖方账户,缩短了贷款放款的流程。
□热点问答
1、京华时报:上海出台这一政策的原因和背景是什么?
二手房资金监管迫在眉睫
  胡景晖:二手房交易货值高、流程复杂,所以确保交易双方的资金安全是推进二手房交易规范化的重中之重。由于过往大部分城市,包括交易活跃的北上广等一线城市,并未对二手房交易双方的资金进行全面的强制监管(个别城市仅个别区县有要求需要资金监管),再加上很多消费者因不了解而不愿接受资金监管,所以过往也发生了诸多资金安全风险。
  此次上海全面建立二手房交易资金第三方监管模式,目的就是要保障交易双方的资金安全,避免资金风险。交易资金监管在发达国家是非常成熟的,除了上海,北京等房产交易活跃的城市,其实过往已经在部分区县推行资金监管,只不过没有全面强制执行。目前,关于全面实行房产交易资金监管的事宜,各地都在积极研究制定相关的制度规定,对交易资金进行全面的强制监管是大势所趋。
  徐东华:在西方任何一个存量房交易市场成熟的国家,资金监管是非常普遍的,其作用就是有效保护买卖双方的权益和资金安全。目前国内尚未全面推行房屋交易强制资金监管,这样就很难规避业主卷款、产权无法顺利转移、买房人违约等各种风险。链家非常欢迎政府推行资金监管,无论是对买卖双方还是对整个行业都有非常大的好处,而且链家愿意在技术等各方面为政府部门提供支持。链家早在2003年就开始推行资金监管,并一直呼吁行业推行资金监管。
  严跃进:出台交易资金第三方监管,主要在于三方面的压力:第一是部分中介公司违规使用资金,利用客户交易资金进行场外配资或是开展其他资金池业务,助推了高房价;第二是若不强化资金监管,那么房主随意涨价、跳价、毁约等现象会增加;第三是对于部分中介机构来说,若没有此类监管,中介机构本身也有很强的违规操作动机。因此,杜绝交易资金的不当金融用途,防止市场价格被扰乱,建立资金监管平台迫在眉睫。
2、京华时报:政策出台后,对于买卖双方、中介以及市场将产生哪些影响?是否会杜绝目前市场交易中的各种乱象?
能力不足中介将被市场淘汰
  胡景晖:对买卖双方来说,可以最大程度地保障所有交易资金的安全,避免资金被私下挪用的风险(比如业主卷款潜逃、客户毁约不支付房款等)。
  如果中介服务佣金也纳入强制资金监管的话,意味着中介公司只有在帮助客户完成全部交易,且客户满意的情况下,才能获得该得的佣金,如果有投诉、有纠纷,中介可能无法获得全部佣金,这将有利于中介公司提高服务品质;与此同时,也将使得重视服务品质的中介公司获得更多的客户选择,服务品质较差的中介公司最终将被市场淘汰。
  徐东华:对于买方来说影响不大,因为这个措施将有效保障买方的利益;对于卖方来说可能需要改变交易习惯,因为拿到钱需要等各个环节的风控排除之后才可以;对中介来说,中介公司促成交易的难度将加大,比如对于换房的用户可能会有周转金融的需求,需要中介公司有更为专业和多元化的服务。政策推出后将直接对专业性较差、服务能力不足的公司产生很大的影响,不排除有些公司会出局。举措的出台会净化整个市场环境。
  严跃进:对于买卖双方来说,相当于增加了一个约束,利好市场交易的规范。中介机构可能一些潜在的“盈利”空间会被压缩。实际上近几年房产经纪或中介行业持续提的关键词就是“诚信经营”。虽然各大中介机构都表态会诚信经营,但实际情况可能和预期有差距。而在今年上半年对于中介机构的管理过程中,在维护市场交易秩序方面,中介机构的诚信、合规经营显得非常有必要。这也将成为二手房资金全面监管制度铺开后,后续重点监管的内容。随着房价上涨,房地产中介服务费水涨船高,动辄几万、十几万,所以,不光购房首付款、银行贷款、尾款,包括中介服务费用也应该纳入监管平台。
3、京华时报:在上海试点之后,有没有可能在北京以及全国范围内推行?若要全面推行,难点是什么?
提高效率、多元监管是难点
  胡景晖:在确保安全的前提下,如何提高资金监管过程中的资金划转效率是未来的难点。比如在二手房交易过程中,改善型置业未来将是占比很高的需求,多个连环买卖过程中对资金的流转和划转效率要求较高,目前不少消费者不愿选择资金监管很重要的一个原因,就是资金监管在资金划转方面效率较低。
  徐东华:参照西方成熟市场的情况,资金监管一定会在我国全面推行,只不过是时间早晚的问题。推行中难度最大的还是买卖双方以及中介公司交易习惯的改变。
  另外,因为二手房交易非常复杂,关于资金监管应该是多种监管方式并存,一是建委监管,二是四方资金托管(买方、卖方、中介和商业银行),三是允许具有支付牌照的公司进行资金监管。应该有多种形式的资金监管相互补充,满足大众不同的需求。因此,如何实现有效的多元化监管也将是难点。
  严跃进:上海二手房市场相对成熟发达,相信二手房交易资金监管后续在北京市场推广的可能性也是比较大的。在北京试点后会陆续在全国其他城市进行推广,这是二手房交易的必然趋势和要求。另外对于此类市场来说,若要杜绝各类违规做法,关键要增加罚金制度,这样此类监管资金的使用才会更加有效。

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